세법개론(14) 소득세법(10) 양도소득세(3)

세법개론(14) 소득세법(10) 양도소득세(3) 

 

 

3. 농지의 양도소득에 대한 비과세

다음 중 어느하나에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 발생하는 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 않는다. 이 경우에 교환 또는 분합하는 쌍방 토지가액의 차액은 가액이 큰편의 1/4이하이어야 한다.

① 국가 또는 지방자치단체가 시행하는 사업으로 인하여 교환 또는 분합하는 농지

② 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 토지와 교환 또는 분합하는 농지

③ 경작상 필요에 따라 교환하는 농지. 다만, 교환에 따라 새로 취득하는 농지를 3년이상 농지소재지에 거주하면서 경작하는 경우에만 해당한다.

④ 농어촌정비법.농지법.[농지기반공사 및 농지관리기금법] 또는 농업혐동조합버에 따라 교환 또는 분합하는 농지

 

4. 미등기양도자산에 대한 비과세의 배제

미등기양도자산에 대해서는 소득세법이나 그 밖의 법률 중 양도소득세의 비과세에 관한 규정을 적용하지 않는다. 여기서 '미등기양도자산'이란 토지.건물 및 부동산에 관한 권리를 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 않고 양도하는 것을 말한다. 다만 다음의 자산은 제외한다.

① 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 따라 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

② 법률의 규정 또는 법원의 결정에 따라 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

③ 비과세요건을 충족한 교환.분합하는 농지, 감면요건을 충족한 자경농지 및 대토하는 농지

④ 상속에 따른 소유권이전등기를 하지 않은 자산으로서 [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률]에 따라 사업시행자에게 양도하는 것

⑤ 비과세요건을 충족한 1세대 1주택으로서 건축법에 따른 건축허가를 받지 않아 등기가 불가능한 자산  

⑥ 도시개발법에 따른 도시개발사업이 종료되지 않아 토지 취득등기를 하지 않고 양도하는 토지

⑦ 건설업자가 도시개발법에 따라 공사용역대가로 취득한 체비지를 토지구획환지처분공고 전에 양도하는 토지

 

 

8.3 취득.양도시기와 기준시가

1. 취득. 양도시기

보통 부동산등의 양도는 매매계약의 체결, 계약금의 지급, 주도금의 지급, 잔금의 지급, 소유권이전등기 등의 과정을 거친다. 그런데 이 가운데 어느 시점을 취득시기 또는 양도시기로 보는가 하는 문제가 제기되는데, 이것은 양도소득의 귀속연도, 세율의 적용, 양도가액.취득가액 등에 커다란 영향을 주기 때문에 매우 중요하다. 현행 소득세법은 취득시기 또는 양도시기를 다음과 같이 규정하고 있다.

 

(1) 유상취득. 양도의 경우

 

                구분                                                         취득시기 또는 양도시기

① 원칙                                                            대금청산일

② 대금청산일이 불분명한 경우                      등기부,등록부,명부 등에 기재된 등기접수일 또는 명의개서일

③ 대금청산전에 소유권이전 등기,등록,         등기부,등록부,명부 등에 기재된 등기접수일     

     명의개서를 한 경우                                         

④ 장기할부조건의 경우                                  소유권이전등기(등록,명의개서 포함) 접수일, 인도일 또는 사용수익일 중

                                                                        빠른날      

 

(2) 그 밖의 경우

 

               구분                                                        취득시기 또는 양도시기

① 자기가 건설한 건축물의 취득시기              사용검사필증 교부일

② 상속 또는 증여에 의하여 취득한                 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

     자산의 취득시기

③ 수회에 걸쳐 양도하는 특정주식(A)의           주주1인과 기타주주가 주식등을 양도함으로써 해당법인의 

     양도시기                                                        주식등의 합계액이 50%이상 양도되는 날

 

2. 기준시가

기준시가란 양도소득금액을 계산할 때에 양도자산의 취득 및 양도당시의 기준이 되는 가액을 말한다. 2007년1월1일부터 양도하는 토지.건물의 양도 또는 취득가액의 계산이 기준시가원칙에서 실지거래가액으로 전환되어 종전에 비해 그 중요성이 낮아졌지만 기타필요경비 개산공제, 환산가액 등의 계산을 위해 필요하기 때문에 기준시가는 양도소득금액의 계산에 있어서 여전히 중요한 요소가 되고 있다.

 

 

8.4 양도소득과세표준의 계산

1. 양도가액과 취득가액의 산정

(1) 산정원리

양도소득세가 과세되는 자산의 양도가액 또는 취득가액은 그 자산의 양도 또는 취득당시의 실지거래가액에 따른다. 다만, 장부.매매계약서.영수증 그 밖의 증명서류에 의하여 그 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 다음의 추계방법을 순차로 적용하여 양도가액 또는 취득가액을 산정할수 있다.

적용순서   1. 매매사례가액  2. 감정가액  3.환산가액  4. 기준시가 

1. 매매사례가액 : 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월이내에 해당자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액을 말한다.

2. 감정가액 : 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월이내에 해당자산에 대하여 둘 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 말한다.

3. 환산가액 : 양도당신의 실지거래가액,매매사례가액 또는 감정가액을 기준시가에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

4. 기준시가 : 소득세법의 규정에 따라 산정한 가액으로서 양도 당시 또는 취득당사의 기준이 되는 가액을 말한다.

 

                                                                  취득당시의 기준시가 

환산가액 = 양도당시의 실지거래가액 X -----------------------------------

                                                                   양도당시의기준시가   

 

(2) 결정,경정시 양도가액과 취득가액의 산정

납세지 관할세무서장이 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에도 앞에서 서술한 양도가액과 취득가액의 산정원리에 따른다. 다만, 거주자가 실지거래가액에 따라 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하였으나 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.