세법개론(13) 소득세법(9) 양도소득세(2)

세법개론(13) 소득세법(9) 양도소득세(2)

 

 

3. 양도의 개념과 범위

(1) 양도의 개념

'양도'란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도.교환.법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이것을 구체적으로 설명하면 다음과 같다.

1) 자산의 유상이전

본래 민법에 따른 '양도'란 유상과 무상을 불문한다.(따라서 증여도 양도에 속한다). 그러나 소득세법에서  '양도'라 함은 증여와 같은 무상이전은 제외하고 대가가 수반되는 유상이전만을 의미한다. 이러한 유상이전의 형태는 불문한다. 매도.교환.법인에 대한 현물출자 등의 경우는 물론이고, 대물변제나 고용수용 등도 여기에 포함된다.

2) 자산의 사실상의 이전 : 본래 민법에서는 등기를 부동산에 관한 물권변동의 성립요건으로 하고 있다(형식주의) 그러나 소득세법에서 '양도'란 등기.등록 과 관게없이 그 자산이 사실상 이전되는 것을 말한다(실질주의)

 

(2) 양도로 보지 않는 경우

일정한 경우에는 비록 자산이 유상으로 사실상 이전되었다 하더라도 양도로 보지 않는다. 그 구체적인 내용은 다음과 같다.

1) 환지처분 똔느 보류지로 충당 : 도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지로 충당된느 경우에는 양도로 보지 않는다. 이러한 환지처분이나 보류지로 충당은 자산의 사실상의 유상이전을 수반하므로 본래 양도에 해당하지만, 공익사업의 원활한 수행을 위하여 이를 특별히 양도의 범위에서 제외하고 있는것이다.

2) 양도담보 : 양도담보는 양도로 보지 않는다. 양도담보는 비록 소유권이전의 형식을 띠고 있기는 하지만, 그 실질이 채권담보에 지나지 않기 때문이다. 그러나 양도담보 계약을 체결한 후 채무불이행으로 인하여 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한 것으로 본다. 

 

8.2 비과세 양도소득

1. 개요

다음의 양도소득에 대해서는 소득세를 과세하지 않는다.

(1) 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

(2) 1세대 1주택의 양도로 발생하는 소득

(3) 농지의 교환 또는 분합으로 발생하는 소득

이하에서는 이 가운데 1세대1주택양도소득 과 농지의 양도소득에 대한 비과세를 구체적으로 살펴본다.

 

2. 1세대 1주택의 양도에 대한 비과세

 

1세대 1주택과 그 부수토지의 양도로 발생하는 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 않는다. 그 취지는 서민의 주거생활의 안정을 도모하려는데 있다.

여기서 1세대 1주택이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당주택의 보유기간이 2년이상인 것을 말한다. 이하에서는 그 요건을 ①주택의 범위 ② 1세대의 요건 ③ 2년이상보유의 요건으로 나누어 살펴보기로 한다.

 

(1) 주택

의 개념과 범위

1) 주택의 개념 : 주택이란 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 그 용도의 구분은 공부상의 용도에 불구하고 사실상의 용도에 따른다. 이러한 주택에는 그 부수되는 토지로서 건물정착면적의 5배(도시지역 밖의 토지는 10배) 이내의 토지를 포함한다.

2) 겸용주택의 경우 : 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우 다음과 같이 판정한다.

구분	건 물	부수토지(*주)
① 주택면적 > 주택외의 건물면적	전부를 주택으로 본다	전부를 주택부수토지로 본다
② 주택면적 ≤ 주택외의 건물면적	주택외의 부분은 주택으로 보지 않는다.	전체 토지면적을 건물면적비율로 안분계산하여 주택부수토지를 계산한다.

 

3)고가주택의 경우 : 고가주택의 양도에 대해서는 비과세가 적용되지 않는다. 여기서 고가주택이란 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도 당사의 실지거래가액의 합계액이나 일부가 타인 소유인 경우에는 다음의 금액을 기준으로 12억원을 초과하는지의 여부를 판정한다.

 

                                                       전체 주택면적

실지거래가액의 합계액 X ------------------------------------------------------------

                                             양도하는 부분(타인 소유부분포함)의 면적           

 

하년 겸용주택의 경우에는 주택으로 보는 부분(부수토지포함)에 해당하는 실질거래가액을 포함하여 판정하며, 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 고가주택에 해당하는지의 여부를 판정한다.

 

(2) 1세대의 요건

1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 집단을 말한다.여기서 가족이란 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매를 말하며, 취학,질병요양,근무상.사업상의 형편으로 본래의 주소.거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. 이처럼 1세대가 되기 위하여는 원칙적으로 배우자가 있어야 하지만, 다음중 어느하나에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 1세대로 본다.

① 해당 거주자의연령이 30세 이상인 경우

② 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

③ 소득세법에 따른 소득이 [국민기초생활 보장법(제2조)]의 규정에 따른 최저생계비 수준이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리.유지하면서 독립된 생계를 유지할수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼,가족의 사망 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그렇지 않다.

 

(3) 1주택의 요건

1) 1주택의 개념과 판정기준 : 1세대 1주택으로서 양도소득세가 비과세되기 위하여는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택만을 보유하여야 한다. 즉 양도하는 주택외에는 국내에 다른 주택이 없어야 한다는 것이다.

이러한 1주택의 보유여부는 양도시점을 기준으로 판단한다.  한편, 1세대1주택 비과세규정을 적용할 때에 2개이상의 주택을 같은날에 양도하는경우에는 해당거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한것으로 본다.

 

2) 1세대 2주택에 대한 비과세 특례

① 일시적 2주택의 경우 : 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 죽택을 양도하기 전에 다른주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년이상이 지난후 다륹택을 취득하고 그 다른주택을 취득한 날부터 3년이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판정한다.

② 직계존속의 동거봅양을 위한 일시적인 2주택의 경우 : 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침을써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 세대를 합친날부터 5년이내에 먼저 양도하는 주택을 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세규정을 적용한다.

③ 혼인으로 인한 일시적인 2주택인 경우 : 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 각각 그 혼인한 날부터 5년이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용한다.

 

3) 주택소유에 관한 특례

① 상속받은 주택소유에 관한 특례 : 상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는것으로 보아 1세대1주택 비과세여부를 판정한다.

(상속주택을 양도시 1세대2주택으로 양도세가 과세된다.)

② 문화재 주택소유에 관한 특례 : 문화재에 해당하는 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는것으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판정한다.

③ 농어촍택 소유에 관한 특례 : 농어촌주택과 일반주택을 국내에 각각1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는것으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판정한다.

④ 근무상의 형편 등으로 취득한 주택소유에 관한 특례 : 취학,근무상의형편,질병의 요양 및 그 밖에 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년이이내에 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는것으로 보아 1세대 1주택 비과세여부를 판정한다.

 

 

(4) 2년이상 보유 요건

1) 2년이상 보유의 개념과 판정기준 : 

① 거주하거나 보유하는 중에 소실.도괴.노후 등으로 인한 멸실되어 재건축한 주택인 경우 : 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 보유기간

② 비거주자가 해당 주택을 3년이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우 : 해당 주택에 대한 보유기간 

③ 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속 개시 당시 동일세대인 경우 : 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 보유한 기간

 

2) 보유기간의 제한을 받지 않는 경우 

① 5년이상 거주한 건설임대주택을 양도하는 경우 

② 수용등의 경우

  ㉠ 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 법률에 따라 협의매수.수용되는 경우

  ㉡ 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우

  ㉢ 1년이상 국외거주를 필요로 하는 취학.근무상 형편으로 세대전원이 출국하는 경우

③ 취학.질병요양 또는 근무상 형편으로 양도하는 경우